Fontos változás zártkerti ingatlanoknál – új lehetőség 2025. júniusától
- Balazs Homoki
- Jul 7
- 3 min read
2025. június 28-tól új szabályozás lépett hatályba, amely jelentősen megkönnyíti a zártkerti ingatlanok művelésből történő kivonását.
Az új törvényi szabályozás szerint a tulajdonos – ha azt az önkormányzat rendeletben lehetővé teszi – kérelmezheti, hogy ingatlanát „művelés alól kivett” jogi státuszban jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba. Ez már nem minősül más célú hasznosításnak, így például földvédelmi járulék sem fizetendő.
Miért fontos ez Önnek?
A művelés alól kivett zártkertek értéke jellemzően magasabb.
Megnyílik az út a rugalmasabb hasznosítás, esetleges beépítés előtt.
Nem terheli elővásárlási jog, mert a kivett zártkert már nem számít termőföldnek.
Lássuk azonban részletesebben:
2025. június 17-én az Országgyűlés által elfogadott Magyarország versenyképességének javítása érdekében egyes törvények módosításáról szóló 2025. évi LXVII. törvény új fejezetet nyit a zártkerti ingatlanok szabályozásában. A jogszabály lényegi pontja, hogy 2025. június 28-át követően a helyi önkormányzatok rendeletben dönthetnek arról, hogy a zártkerti ingatlan tulajdonosa kérheti az ingatlan művelésből való kivonását – azaz az ingatlan-nyilvántartásba „művelés alól kivett” jogi jellel való bejegyzését.
Ez a változás régóta fennálló problémára reagál: a zártkerti ingatlanok jelentős része már nem lát el mezőgazdasági funkciót, ám a jelenlegi szabályozás a használatukat és a forgalmukat erősen korlátozta.
Mi változik pontosan?
1. Nem minősül más célú hasznosításnak
A 2007. évi CXXIX. törvény (a termőföld védelméről) új rendelkezése szerint: „Nem minősül más célú hasznosításnak a zártkerti ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény szerinti eljárásban történő művelésből való kivonása.” (9. § (1a) bekezdés)
Ez azt jelenti, hogy nem kell földvédelmi járulékot fizetni és az eljárás egyszerűbbé válik, mivel nem von maga után automatikusan engedélyezési kötelezettséget.
2. Új szabályok az ingatlan-nyilvántartásban
A 2021. évi C. törvény (Inytv.) új fejezettel egészül ki 40/E. cím alatt a Zártkerti ingatlan művelés alóli kivonása kapcsán:
A 72/E. § értelmében a tulajdonos kérelmezheti a művelési ág kivonását, ha az adott település önkormányzati rendeletben lehetővé teszi azt. Fontos kitétel, hogy a kivonás akár a telek egy részére is kérhető, de ebben az esetben a telek megosztása kötelező a nyilvántartási pontosság érdekében.
Milyen rendelet szükséges az eljáráshoz?
A törvény felhatalmazást ad az önkormányzatoknak, hogy rendeletben határozzák meg, hol és milyen feltételekkel engedélyezik a kivonást. A pontos szabályozást a Kormány később rendeletben határozza meg, de várhatóan az alábbi elemek megjelennek az önkormányzati rendeletben:
A művelés alóli kivonás lehetőségének rögzítése
Területi korlátozások (pl. csak belterület közeli övezetekre vonatkozóan)
Településszerkezeti tervhez, HÉSZ-hez vagy fejlesztési koncepcióhoz való igazodás
Gyakorlati tanács tulajdonosoknak
Ha Ön zártkerti ingatlan tulajdonosa és érinti ez a fontos változás zártkerti ingatlanoknál, érdemes felvennie a kapcsolatot a helyi önkormányzattal és érdeklődnie, tervezik-e rendeletben lehetővé tenni a művelésből való kivonást.
Fontos kérdések és válaszok
Elővásárlási jog vonatkozik a kivett zártkertekre?
Nem. A 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi tv.) alapján az elővásárlási jog csak a termőföldnek minősülőingatlanokra vonatkozik. A „művelés alól kivett” minősítésű ingatlan kikerül a törvény hatálya alól, így nem terheli elővásárlási jog.
Beépíthető lesz a kivett zártkert?
Nem automatikusan. A „művelés alól kivett” státusz önmagában még nem jogosít beépítésre. További feltételek:
Helyi építési szabályzat szerinti beépíthető övezet (pl. üdülőövezet, lakóövezet)
Megfelelő közműellátottság (víz, villany, szennyvíz)
Telekméret megfelelése (helyi HÉSZ-ben rögzített)
Kizáró tényezők hiánya (védettség, útterv, kisajátítási terv)
Összegzés: mit nyerünk az új szabályozással?
✅ Egyszerűbb, gyorsabb és átláthatóbb eljárás – megszűnnek a régi rendszer buktatói
✅ Önkormányzati szabályozás – a helyi viszonyoknak megfelelő szabályozás
✅ Rugalmasság a tulajdonosoknak
✅ Jelentős értéknövekedés – különösen nyaralóövezetben fekvő zártkertek esetén
