Örökölt ingatlan eladása utáni adózás
- Balazs Homoki
- Mar 5
- 3 min read
Egy örökölt ingatlan értékesítése esetén számos adójogi előírást szükséges figyelembe vennünk. De miként is kerül meghatározásra a fizetendő adó mértéke az egyes esetekben? Ügyfeleim gyakran érdeklődnek az örökölt ingatlan eladásával kapcsolatosan keletkező adókötelezettségekről. Az alábbiakban összefoglalom a legfontosabb tudnivalókat.
Mikor keletkezik öröklési illetékfizetési kötelezettség ingatlan esetében?
Egy ingatlan öröklése esetén bizonyos esetekben az örökösök részéről öröklési illeték fizetendő. Fontos tudni, hogy egyenes ági rokonok (szülő, nagyszülő, gyermek, unoka), testvérek, házastársak és bejegyzett élettársak számára az öröklés illetékmentes. Nem keletkezik öröklési illetékfizetési kötelezettsége annak sem, aki az örökségről ingyenesen lemond. Ugyanakkor, egy távolabbi rokontól örökölt ingatlan esetén már fennáll az illetékfizetési kötelezettség.
Az illeték mértéke főszabály szerint az örökölt vagyon „tiszta” (nettó) értékének 18%-a. Lakástulajdon vagy ahhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog öröklése esetén azonban ennek csupán a fele, 9%-os illetékmérték alkalmazandó. Az öröklési illeték megfizetésének határideje a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) által kibocsátott fizetési meghagyás kézhezvételétől számított 30 nap.
Milyen adózás vonatkozik az örökölt ingatlan eladására?
Bár az ingatlan öröklése során bizonyos esetekben mentesülni lehet az illetékfizetés alól, az ingatlan későbbi értékesítése már külön adókötelezettséget keletkeztethet. Örökölt ingatlan eladása utáni adózás kérdése kapcsán személyi jövedelemadó (SZJA) fizetési kötelezettség merülhet fel, ha az ingatlan megszerzésétől számítva nem telt el legalább 5 naptári év. A határidő számításának első napja öröklés esetében az ú.n. szerzési időpont, vagyis az örökhagyó halálának napja.
Az adó mértékének meghatározásához először az ingatlan értékesítéséből származó jövedelmet kell kiszámítani. A jövedelem mértékét az ingatlan eladásából származó bevétel és az elszámolható költségek különbözete adja. Tipikusan levonható költség többek között: az ingatlan megszerzésére fordított összeg, az ingatlanszerzéshez kapcsolódó egyéb kiadások (pl. ügyvédi díj), az igazolt értéknövelő beruházások költségei, valamint az értékesítéshez kapcsolódó kiadások (pl. hirdetési költség, ingatlanközvetítői díj, ügyvédi költségek).
Örökölt ingatlan esetén az értékbizonyítványban szereplő összeget tekintik a szerzésre fordított összegnek. Ha viszont ilyen módon nem megállapítható a szerzési érték, akkor az eladási ár 75%-át kell szerzési értéknek tekinteni.
Az így megállapított jövedelem után az általános szabályok szerint SZJA fizetendő, melynek mértéke az értékesítés évétől és a szerzés időpontjától függően azonban csökkenhet.
Az örökölt ingatlan értékesítéséből származó adókötelezettség mértéke
Az ingatlan értékesítéséből származó adóköteles jövedelem után 15%-os személyi jövedelemadó (SZJA) fizetendő. Azonban az adóköteles jövedelem mértéke az idő előrehaladtával csökken, így minél régebben történt az öröklés, annál alacsonyabb lesz az adóteher.
Amennyiben az örökös 2025-ben értékesíti az ingatlant, az öröklés évétől függően az alábbi szabályok szerint kell megállapítani az adó alapját:
• 2025-ben vagy 2024-ban örökölt ingatlan esetén: a jövedelem 100%-a adóköteles.
• 2023-ben örökölt ingatlan esetén: a jövedelem 90%-a adóköteles.
• 2022-ben örökölt ingatlan esetén: a jövedelem 60%-a adóköteles.
• 2021-ban örökölt ingatlan esetén: a jövedelem 30%-a adóköteles.
Korábban örökölt ingatlan esetén nem merül fel aófizetési kötelezettség, hiszen a szerzés és az eladás között már legalább 5 naptári év eltelt.
Az SZJA bevallásának és befizetésének határideje
Az örökölt ingatlan értékesítéséből származó jövedelmet a személyi jövedelemadó (SZJA) bevallásban kell feltüntetni, melyet az adásvételi szerződés földhivatali benyújtását követő évben kell benyújtani. Ennek megfelelően, ha az ingatlan értékesítésére 2024-ben kerül sor, akkor az ebből származó jövedelmet 2025. május 20-ig kell bevallani és az adót is eddig az időpontig kell megfizetni.
Részletfizetés lehetősége
Amennyiben az adófizetési kötelezettség nem haladja meg az 500.000.- forintot, lehetőség van 12 havi, egyenlő részletekben történő megfizetésre is. Ha azonban az adó mértéke ezt az összeget meghaladja, az 500.000.- forintot meghaladó részt egyösszegben kell teljesíteni.
Nézzünk egy egyszerű példát az adózásra!
Valaki 2024-ben egyedüli tulajdonosként megörököl egy tehermentes lakást valamelyik egyenes ági felmenőjétől, majd ugyanebben az évben pénzzé teszi az ingatlant. Ilyenkor örökösödési illetéket nem kell fizetnie, azonban az eladásból származó bevételét személyi jövedelemadó terheli.
Tegyük fel, hogy az ingatlant 30 millió forintért sikerül értékesítenie, amely 10 millió forinttal haladja meg az értékbizonyítványban feltüntetett szerzési értéket (20 millió forintot). Ilyenkor az eladási ár és a szerzési érték különbségét, azaz 10 millió forintot kell jövedelemnek tekinteni. Ezt az örökös további 500 ezer forintnyi elszámolható költséggel (pl. ügyvéd megbízási díjával, ingatlanközvetítő díja) tudja csökkenteni, tehát összességében 9,5 millió forint nettó jövedelme keletkezik. Mivel az öröklés évében vált meg az ingatlantól, ezért a jövedelem egészére 15% SZJA-t kell fizetnie, melynek összege ebben a példában 1.425.000.- forint.