3%-os Otthon Start – trükkök, amik visszaüthetnek

Szeptember 1-jén startol az Otthon Start program, mely a kormány kedvezményes, 3%-os lakáshitelével segíti a lakásvásárlókat. Az ingatlanpiacon most minden eladó azt latolgatja, hogy az általa kínált lakás vagy ház belefér-e a támogatással megvehető ingatlanok körébe.

Ahol ez első ránézésre nem tűnik lehetségesnek, ott egyesek különféle trükkökkel próbálják a szabályok közé szuszakolni az ingatlanukat. A nagy kérdés azonban az, hogy ezek a módszerek valóban jogszerűek-e és tényleg jól járunk-e vele.

Az új program bejelentése óta egyre több eladó igyekszik mindenféle praktikával, „okos megoldással” úgy alakítani az ingatlan árát, hogy az papíron beleférjen az értékhatárba – nehogy lemaradjanak azokról a vevőkről, akik az Otthon Start segítségével vásárolnának.

A leggyakoribb trükk: a bútorokra írt külön szerződés

Sokan úgy próbálják kijátszani a rendszert, hogy a lakás vételárát papíron alacsonyabb összegben tüntetik fel, a különbözetre pedig egy „bútorokra szóló” külön adásvételi szerződést készítenek. Például: a ház ára 150 millió forint, de a szerződés szerint „csak” 100 millió, míg a fennmaradó 50 millió forint a bútorok ára.

Ez a gyakorlat több szempontból is veszélyes:

1.   Alapvetően tilos

A támogatási szabályok világosan kimondják, hogy nem lehet mesterségesen megteremteni a jogosultságot. Ha kiderül a trükközés, a támogatást vissza kell fizetni – ráadásul büntetőkamatokkal együtt.

2.   Vevő oldalról: adózási csapda

Ha a vevő 5 éven belül továbbadná az ingatlant, a szerződésben szereplő alacsonyabb vételár lesz a szerzési érték. Ez azt jelenti, hogy a tényleges vételár és a szerződésben szereplő ár közti különbözet után adót kell fizetnie.

3.   Eladói oldalról: magas adóteher

Ingatlan eladása 5 év után adómentes. Az ingóságok – például bútorok – értékesítése viszont adóköteles, mely után akár több millió forintnyi adó is keletkezhet.

4.   Mi van, ha meghiúsul az adásvétel?

Az ún. bútoros szerződések gyakran biztosíték nélkül készülnek. Ha a lakás adásvétele végül nem jön létre, az eladó joggal mondhatja: „semmi gond, vigyék a bútorokat, hiszen arra már szerződtünk”. Így könnyen előfordulhat, hogy valaki papíron 50 millióért „megveszi” az ingatlan ütött-kopott bútorait.

Ha mindezt nem szerződéssel, hanem „zsebbe fizetéssel” próbálják megoldani a felek, a helyzet még kockázatosabb. Az eladó ilyenkor egyszerűen akár le is tagadhatja, hogy valaha átvette volna a pénzt, ugyanis semmi nem igazolja a pénzmozgást.

A négyzetméterár „kozmetikázása”

Egy másik gyakori trükk, hogy az eladók mesterségesen csökkentik az ingatlan négyzetméterárát, majd a fennmaradó összeget külön vállalkozási szerződésben tüntetik fel „befejező munkálatok” címen. Ez azonban több szempontból is kockázatos: az ilyen, vételáron felüli munkákra már 27%-os áfa vonatkozik és a bankok erre nem adnak hitelt. Vagyis a vevőnek a saját zsebéből kell kifizetnie a különbözetet, ami jelentős plusz terhet jelenthet.

Az értékbecslő szerepe és a 20%-os szabály

Az Otthon Start rendszerében kulcskérdés az értékbecslés. A kormány előírta, hogy az értékbecslő által megállapított érték és a tényleges vételár között legfeljebb 20% eltérés megengedett. Ha a különbség ezt meghaladja – akár felfelé, akár lefelé – a bank nem fogja elfogadni az ügyletet.

Ezért bukhat el például a fentebb részletezett eset, amikor papíron két részre bontanak ingatlant, lakásra és bútorra.

Mi számít az ingatlan részének?

Fontos különbséget tenni a mozgatható bútorok és a beépített elemek között. A jogszabály szerint a parkolóhely és a szabadon mozgatható bútor nem része az ingatlannak. A beépített bútorok és gépek viszont igen, így az értékbecslő ezeket automatikusan beleszámítja a lakás értékébe. Nem lehet tehát külön 20–30 millió forintos „konyhabútort” a vételár mellé írni anélkül, hogy a bank ne venné figyelembe.

A legnagyobb kockázat: a támogatás visszavonása

Még ha első körben át is megy a banki ellenőrzésen egy ügylet, a hitelt utólag bármikor visszavonhatják, ha szabálytalanság derül ki. Ez nemcsak azt jelenti, hogy a vevőnek vissza kell fizetnie a támogatást a jelenlegi 6,5%-os jegybanki alapkamat felszámításával, hanem akár büntetőeljárás is indulhat a felek ellen.

Összegzés

A szeptember 1-től induló 3%-os Otthon Start hitel egy valódi segítség lehet sokaknak. A trükközés viszont rövid távon talán előnyösnek tűnhet, hosszú távon azonban óriási kockázatokat rejt – adózási, pénzügyi és jogi szempontból is.

Amennyiben ingatlannal kapcsolatos ügyben van szüksége ügyvédi segítségre, ingatlan adásvétel előtt áll, netán kérdése merült fel, vegye fel velem a kapcsolatot akár telefonon, akár email-en keresztül és megkönnyítem ügyintézését Kecskeméten vagy Budapesten egyaránt.